Salzburger Arzt, Juli 2007
Der Weg zur perfekten Immobilie
Salzburg wird immer beliebter, sei es zum Leben oder zum Arbeiten. Das hat zur Folge, dass attraktive Immobilien schwer zu finden sind. Ein doppeltes Problem haben Mediziner, die sich privat niederlassen oder verändern wollen und zusätzlich auf Ordinationssuche gehen müssen.
Von Mag. Daniela Müller
Derzeit gilt: Mit einer Immobilie in einer guten Lage lässt sich viel verdienen. Sei es, man vermietet oder man will verkaufen. Umgekehrt sieht es nicht so gut aus: Wer sucht, muss viel zahlen, sofern er überhaupt findet, was er sucht. „Die Nachfrage ist in den letzten Jahren stark gestiegen. Vor allem Luxusimmobilien gibt es viel zu wenig“, weiß Immobilienexpertin Mag. Karin Fuchs vom Immobilienbüro Hölzl & Hubner, welches seit Jahrzehnten den Salzburger Markt analysiert und weiß, was in Sachen Gewerbe- und Wohnimmobilien gefragt ist und was tatsächlich angeboten wird. Salzburg wird immer begehrter bei jenen, die Stadt und Land als Lebensraum schätzen gelernt haben. „Der Aspekt, einen Ort schön zu finden, geht meist einher mit dem Ort der geschäftlichen Ausrichtung“, sagt Mag. Fuchs. Vor allem Ärzte, die sich niederlassen wollen, stehen hier vor vielen Fragen. Sie benötigen nicht nur eine Wohnmöglichkeit, sondern auch eine auf ihre Bedürfnisse ausgerichtete Ordination.
„Hier die richtige Abstimmung zu finden, ist eine grundlegende und bedeutsame Sache. Wohnimmobilien erfordern andere Voraussetzungen als Geschäftsimmobilien. Beim Wohnen ist es wichtig, auf die Bedürfnisse der bestehenden und zukünftigen Familie zu achten“, weiß Mag. Fuchs. Diese Planung sollte einen Zeitrahmen von sieben bis zehn Jahren berücksichtigen. Die Fragen, die man sich dabei stellen sollte, sind: Wo liegt mein Lebensmittelpunkt, wo sind Kinder schulisch unterzubringen, welche Wege habe ich vom/bis zum Arbeitsplatz, gibt es öffentliche Verkehrsmittel oder sind in der Familie zwei PKW notwendig? Bei Geschäftsimmobilien hingegen liegt der Fokus vor allem in der strategischen Auswahl des Ortes und der Frage, welche Adaptierungskosten auf einen zukommen und ob man sich diese auch leisten kann. Fragen sollte man sich natürlich auch, ob es an diesem Standort überhaupt möglich ist, innerhalb einer geplanten Zeit, etwa zwei bis drei Jahre, sein Geschäft in Ruhe aufbauen zu können, sagt die Immobilienexpertin. Ebenso wird zu berücksichtigen sein, wie diese Immobilie allenfalls wieder verwertet werden kann.
Ganz neu anfangen musste Dr. Jitka Benesova, Dermatologin in Bischofshofen. „Ich habe von einer Hamburger Kollegin, die hier gearbeitet hat, erfahren, dass es im Raum Bischofshofen Klientel gibt. Aus Nürnberg, wo ich damals gelebt und gearbeitet habe, wollte ich weg. Ich war frustriert vom deutschen Gesundheitswesen.“ Nach einer entsprechenden Standortanalyse stand der Entschluss bald fest: Eine Wahlarztpraxis im Pongau. „Ich habe die Sache nie durch die rosarote Brille gesehen, im Gegenteil, ich war mir des Risikos bewusst, was es heißt, in Bischofshofen neu zu beginnen“, sagt die niedergelassene Wahlärztin. Sie stand vor der schwierigen Aufgabe, geeignete Wohn- und Arbeitsräumlichkeiten zu finden. Doch ihr kam der Zufall zur Hilfe: Die Kollegin aus Hamburg hat den Kontakt zu einer ortsansässigen Medizinerin hergestellt, die einen Teil ihrer Ordinations- und Wohnräume vermieten wollte. Dr. Benesova nahm das Angebot an: „Ich bezog sozusagen eine halbfertige Praxis und habe meine Wohnung im selben Haus. Denn es ist nicht leicht, hier eine Mietwohnung zu finden.“
Mag. Karin Fuchs weiß aus ihrer beruflichen Erfahrung, dass es immer ein schwieriges Unterfangen ist, einen kompletten Neuanfang zu wagen. „Unabhängig von den persönlichen Umständen müssen in einem Atemzug die Räumlichkeiten gefunden werden. Sowohl das Wohlbefinden im privaten Bereich als auch im beruflichen sind ein grundlegender Faktor für Erfolg“ sagt sie. Bei der Standortanalyse sei beispielweise wichtig, darauf zu achten, ob in dem jeweiligen Sprengel überhaut Bedarf an der Fachausrichtung besteht. „Die Prüfung der Einzugsgebiete sowie die Anzahl der möglichen Patienten sind eine wichtige Grundlage für einen Businessplan, den sich jeder Arzt vor einem Neubeginn erstellen sollte. Jede Kalkulation sollte einen Puffer haben, damit man sich nicht von vorne herein ein Risiko am Limit beginnt“, rät Mag. Fuchs.
Eine Sorge weniger hatte der Eugendorfer Allgemeinmediziner Dr. Thomas Stadler bei seinem Berufsstart. Bei ihm war das Wohnproblem gelöst und er hatte die Möglichkeit, 20 Quadratmeter vom Wohnraum für seine Wahlarztpraxis abzuzweigen. Die Entscheidung, sich in seinem Heimatrot niederzulassen, fiel ihm leicht, da er die Versorgungssituation kannte bzw. kennt. „Wenn nicht hier, dann klappt es nirgends“, sagte sich der niedergelassene Wahlarzt. Dass die Ordination im Wohnhaus sein sollte, hatte zunächst ausschließlich finanzielle Gründe: „Am Anfang ist das Einkommen noch bescheiden, da muss es so gehen. Doch wenn es so weitergeht, brauche ich mindestens 70 bis 80 Quadratmeter. Bei einer Frequenz von 17 bis 20 Patienten habe ich vor, mir eine Ordination außerhalb zu suchen.“ Dr. Stadler kann sich auch vorstellen, in Eugendorf ein Ärztezentrum zu gründen und zwei bis vier Fachärzte dazuzuholen. Bedarf sei auf jeden Fall gegeben. Aber auch eine Kassenstelle würde er übernehmen.
Ist der Entschluss einmal gefasst, sich beruflich an einem bestimmten Ort niederzulassen, sollte die Umsetzung so rasch wie möglich erfolgen, raten Immobilienberater. In der Stadt Salzburg gab es in den letzten Jahren einen Überhang an gewerblichen Immobilien, der laut Mag. Fuchs mittlerweile abgebaut werden konnte. „Doch es gibt von Ort zu Ort Unterschiede, was stets bedacht werden sollte, da mit der Gründung einer neuen Praxis immer hohe Kosten verbundne sind“, so die Immobilienexpertin. Bei der Frage nach Gemeinschaftspraxen weiß sie: „Eine Kombination verschiedener Ärzte innerhalb einer Liegenschaft bietet sowohl für den Patienten als auch für den Arzt große Vorteile. Das Wichtigste ist, kompetente und langfristige Partner zu finden, mit denen man an einem Strang ziehen kann. Flexibilität und Fungibilität (beliebige Einsetzbarkeit, Verwendbarkeit) der Immobilie sind zusätzlich wesentliche Entscheidungskriterien.“
Mit ihrer Ordination in Bischofshofen ist Dr. Benesova zufrieden, ebenso mit ihrer kleinen Wohnung: „Ich habe so viel Arbeit, dass ich eine große und schöne Wohnung ohnehin nicht nutzen könnte.“ Im Pongau möchte die Dermatologin auf jeden Fall bleiben. „Die Leute hier sind von einem ähnlichen Menschenschlag wie die aus dem Riesengebirge, wo ich lange Zeit gearbeitet habe. Hier und dort haben die Patienten ein gutes Verständnis für die Abläufe und mehr Selbstverantwortung. Sie haben ein Interesse an der Genesung, aber kaum übertriebene Erwartungen.“ Auch über die Kollegen hat die aus der Tschechoslowakei stammende Medizinerin eine hohe Meinung: „Es ist sehr kollegial, ich wurde gut angenommen hier.“ Wenn die Ordination noch besser läuft, wird sich Dr. Jitka Benesova um eine größere Wohnung umsehen. Wo, weiß sich noch nicht genau.
Bei der Entscheidung, ob Eigentum oder Mietwohnung rät Mag. Fuchs vor allem: „Solange man sich nicht sicher ist, wo man innerhalb der nächsten Jahre seinen Lebensmittelpunkt hat, ist Miete in jedem Fall dem Kauf vorzuziehen. Da in unseren Breitengraden der Kauf einer Immobilie noch immer eine Lebensentscheidung darstellt, sollte man sich Zeit nehmen, nach den vorhandenen (auch finanziellen) Möglichkeiten die richtige Wahl zu treffen.“
Auch wenn seine beruflichen Vorstellungen einmal in Erfüllung gegangen sind, hat Dr. Thomas Stadler nicht vor, von Eugendorf wegzugehen. Ihm gefällt es, fern der Stadt zu wohnen und zu arbeiten: „In einer Ordination am Land sind die Tätigkeiten viel breiter gefächert.“ Privat mag er es eher ruhig und fühlt sich deshalb im Flachgau gut aufgehoben. Eventuell könnte er sich vorstellen, sich im Alter an einem Salzkammergut-See niederzulassen.
FACTS
Die gute wirtschaftliche Lage in Salzburg verschaffte dem Immobilienmarkt seit 2001 ein stetiges Plus. Der Aufwärtstrend zieht sich durch sämtliche Wirtschaftsbereiche. Demnach hoch ist die Investitionsbereitschaft, aber auch die Entscheidung für viele, sich privat in Salzburg niederzulassen. Ein Wermutstropfen tut sich hier für jene auf, die in der Stadt eine Immobilie bauen wollen: Schöne Grundstücke sind rar. Viele weichen auf bestehende Objekte aus, die zu sanieren bzw. revitalisieren sind. Bauland ist im Durchschnitt für 356 Euro pro Quadratmeter zu haben, in begehrten Lagen wie Aigen, Leopoldskron oder Morzg muss mit 450 Euro gerechnet werden. In absoluten Spitzenlagen konnten Preise bis zu 800 Euro pro Quadratmeter erzielt werden.
Aber auch die Wohnungspreise ziehen an. Für eine Neubauwohnung muss man mit etwa 2.850 Euro pro Quadratmeter rechnen, für eine gebrauchte mit 1.750 Euro. Am Sekundärmarkt gab es im Vergleich zu den Vorjahren sogar ein Plus von 4,5 Prozent. Auf dem Markt kaum oder nur schwer zu finden sind Luxusappartements. Vor allem bei jenen in Innenstadtlagen mit Festungsblick gibt es preislich keine Grenzen nach oben, im Durchschnitt liegen die Werte hier bei 4.300 Euro pro Quadratmeter. In diesem Segment besteht eine hohe Nachfrage aus dem Ausland.
83 Prozent aller Wohnungen, die 2006 in Salzburg gekauft wurden, waren gebrauchte. Der Anteil an Bauträgerwohnungen lag bei 17 Prozent. Das Gesamtvolumen an Wohnungsverkäufen betrug 150 Millionen Euro.
Büros, werden ebenfalls mehr nachgefragt. Die wichtigsten Kriterien für die Standortwahl sind Repräsentanz, leichte Erreichbarkeit, Flexibilität und Fungibilität. Es wird den Mietern immer wichtiger, dass Qualität und Prestige spürbar sind. Ein weiterer Faktor, auf den stärker geachtet wird, sind die Betriebskosten. Im Durchschnitt sind für Büroräume in der Stadt Salzburg in sehr guten Lagen pro Quadratmeter 9,50 bis 10,80 Euro netto an Miete zu zahlen, in mittleren Lagen 7,80 bis 9,50 und am Sekundärmarkt 6,50 bis 7,80 – hier resultieren die relativ niedrigen Preise aus dem großen Angebot.