Salzburger Arzt, Oktober 2007
Immobilienkauf: Erst planen, dann suchen
Der Idealfall für eine/n niedergelassene/n Arzt bzw. Ärztin ist der, eine bestehende Ordination übernehmen zu können, die bestenfalls nach den eigenen Bedürfnissen ausgestattet ist. Besteht diese Möglichkeiten nicht und muss man bei Null anfangen, heißt es: Planen, planen und noch einmal planen.
Mag. Karin Fuchs, Spezialistin für Gewerbeimmobilien, gibt Tipps, wie man die Sache angehen sollte.
Frage Nummer eins sollte lauten: Was soll es werden? Eine Kassen- oder eine Wahlarztpraxis? Hierbei sind Aspekte zu berücksichtigen wie: Wo lasse ich mich nieder? Wie ist dort die Konkurrenzsituation? Gibt es dort schon einen Kollegen, der den Sprengel abdeckt? Mag. Karin Fuchs, Expertin für Gewerbeimmobilien bei Hölzl & Hubner, rät dem Arzt/der Ärztin, sich bereits gegen Ende der Ausbildung darüber Gedanken zu machen, wie seine berufliche Zukunft aussehen soll. Der wichtigste Punkt ist hierbei jedenfalls die Standortbestimmung und die dortige Infrastruktur. „Neben der Frage nach den Mitbewerbern sollte unbedingt geprüft werden, ob es in der Nähe eine Apotheke gibt oder beispielsweise bei Gründung einer Orthopädiepraxis eine Physiotherapiemöglichkeit. Gibt es Parkmöglichkeiten?“, sagt Mag. Fuchs und rät, unbedingt Synergien zu nutzen. Dazu gehört die Frage, ob man sich in einer Stand-Alone-Praxis niederzulassen oder sich mit Kollegen eine Gemeinschaftspraxis teilen möchte. Letzteres ist eine gute Möglichkeit, Kosten zu sparen, doch muss der Wille zum Gemeinsamen unbedingt vorhanden sein. Die Umsetzung in der Praxis ist nicht immer so leicht, wie Mag. Fuchs schon oft feststellen musste: „Hier müssen die Beteiligten unbedingt an einem Strang ziehen. Das ist nicht einfach, vor allem unter Anbetracht des Zeitfaktors: Eine Gemeinschaftspraxis erfordert eine langfristige Planung und lange Denkstrukturen. Was ist, wenn ein Kollege 30, der andere nur mehr zehn Jahre zu arbeiten hat?“ Dass Patienten oft nicht nur dem Arzt treu sind, sondern auch dem Standort, sollte auch stets mitbedacht werden. Der Idealfall ist natürlich, eine bestehende Ordination samt Patientenstock übernehmen zu können.
Dr. Silvie Lassmann, Fachärztin für Orthopädie, hat kürzlich die Kassenordination ihres Vorgängers Dr. Hofer in Salzburg übernommen. Zwar waren Umbauarbeiten notwendig, doch diese konnten mit Hilfe befreundeter Architekten so günstig wie möglich bewerkstelligt werden. Kollegen, die den Schritt in die Selbstständigkeit wagen und die Aussicht auf eine Ordinationsübernahme haben, rät sie, dort auf jeden Fall mitzuarbeiten. Nur dabei könne der Bedarf erhoben werden und man wisse, was an Umbauarbeiten oder neuen Geräten notwendig sei. „Beim Umbau sollte man nicht sparen, schließlich verbringt man viele Stunden in der Ordination und soll sich darin auch wohlfühlen“, weiß Dr. Lassmann. Hierbei stellt sich zunächst die Frage: Altbau oder Neubau? „Beim Neubau gibt es insofern Vorteile, da hier eher eine individuelle Aufteilung möglich ist.
Weiters ist die technische Infrastruktur auf dem neuesten Stand, man findet hier neben neuester Bauqualität z.B. Doppelböden, Klima, Cat 6 uvm. Eine 100%ig entsprechende Ausstattung ist meist nur hier möglich“, sagt Mag. Fuchs. Beim Altbau sollten unbedingt die Umbaukosten berücksichtigt werden, die seien oft nicht leicht einzuschätzen, vor allem wenn Faktoren dazukommen wie die ganze Elektrik neu bzw. anders verlegen oder bauliche Veränderungen durchführen zu müssen.
Die Entscheidung, ob Kauf oder Miete, werde derzeit durch den Markt beantwortet: „Der Gewerbemarkt hat sich heuer extrem ausgedehnt, die Leerstände sind in den letzten zwei Jahren um mehr als 40 Prozent zurückgegangen. Der Wirtschaftsboom ist allgemein zu beobachten, auch in der Arztbranche. Stand-Alone-Praxen sind aufgrund der sehr gefragten und eher seltenen Größen derzeit nur schwer zu finden, der bestehende Bedarf kann aber mit entsprechendem Research abgedeckt werden“, erklärt die Immobilienexpertin. Ordinationen zum Kaufen seien aufgrund des geringen Marktangebotes kaum vorhanden. So bleibe zwangsläufig nur die Mietoption. „Man sollte sich trotzdem Gedanken drüber machen, ob man lieber kaufen oder mieten möchte und dazu berücksichtigen, ob man die Ordinationsräume permanent nutzt oder nur eine Wahlarztordination einrichten will, die nicht immer genutzt wird.“
Sind die Überlegungen über das „Wie“ und „Wo“ abgeschlossen, geht es an Schritt 2: Einen Businessplan bzw. ein Finanzierungskonzept erstellen. Der Arzt bzw. die Ärztin sollte sich erst dann auf die Suche nach einer Ordination machen, wenn klar feststeht, was er bzw. sie sich auch wirklich leisten kann. „In Bezug auf die Kosten-Ausgaben-Seite muss lückenlos alles eingerechnet werden, die beruflichen und die privaten Aufwendungen“, ist die Erfahrung von Mag. Fuchs, die immer wieder beobachtet, dass bei diesen Rechnungen Ausgaben fehlen oder dass nicht klar gesagt werden kann, wie viel Geld überhaupt hereinkommt. Der Expertentipp: „Planen und sich bewusst sein, dass man nicht von heute auf morgen ausgelastet sein wird“, so Mag. Fuchs. In den meisten Branchen dauere es schon zwei bis drei Jahre, bis man einen Namen habe. Dies solle unbedingt berücksichtigt werden. Ratsam sei, sich mit Kollegen auszutauschen, die den Praxisgründungsschritt schon getan haben, so die Expertin. Wenn nicht hundertprozentig sicher ist, dass durch die Einnahmen die gesamten Kosten gedeckt werden können, sollte sich der Arzt bzw. die Ärztin nach Zusatzmöglichkeiten umsehen. Vertretungen, Schul- oder Betriebsarzttätigkeiten beispielsweise. „Es ist zwar sehr schön, eine tolle Praxis zu haben, doch unter dem Strich muss unter Berücksichtigung sämtlicher Faktoren ein positives Ergebnis erzielt werden können“, meint Mag. Fuchs.
Geht es an die Immobiliensuche, sollte unbedingt ein Immobilienhändler des Vertrauens aufgesucht werden. Auch hier gilt: Empfehlungen einholen, damit man nicht an die Falschen gerät. Die Suche nach der perfekten Ordination übernimmt am besten ein Gewerbespezialist, denn: „Einen umfassenden Marktüberblick können nur Immobilienbüros geben, die sich auf dieses besondere Gewerbe spezialisiert haben. Auch kann eine adäquate Anzahl und Vorauswahl nur erfolgen, wenn man über entsprechende Vergleichsimmobilien im Portfolio verfügt“, weiß Immobilienspezialistin Mag. Fuchs aus langjähriger Erfahrung. Mit einem genauen Profil über sämtliche Kriterien macht sich nun der Makler auf die Suche, er besichtigt und selektiert vor – eine aufwändige Arbeit, die dem künftigen Mieter meist verborgen bleibt. Am Ende bleiben oft nur wenige Immobilien übrig, die zu 100 Prozent den Anforderungen entsprechen und nur diese werden dem bzw. der angehende/n niedergelassene/n Arzt bzw. die Ärztin zur Besichtigung weiterempfohlen. Anzuraten ist, einem Immobilienbüro einen fixen Suchauftrag zu erteilen. Der Makler sucht dabei konkret nach dem, was benötigt wird. „Man erspart sich so eine Menge Zeit und Nerven. Wichtig ist hier, das Honorar im Vorfeld schriftlich zu fixieren“, sagt. Mag. Fuchs. Viele Maklerbüros haben auch Einrichtungsfirmen zur Hand, die Hilfestellungen beim Einrichten oder Plänezeichnen geben.
Oder man macht es wie Dr. Lassmann: Freunde zur Hand haben, die einem beim Einrichten helfen: „Ich habe nicht mehr ein volles Berufsleben vor mir und wollte deshalb den Umbau so günstig wie möglich machen. Mit Möbel vom Ikea ist mir das auch ganz gut gelungen.“
Gewusst wo, gewusst wie
Das Mietniveau für Gewerbeobjekte ist in Salzburg in der letzten Zeit leicht gestiegen, für gehobene Immobilien beträgt die Miete zwischen 9,50 und 11 Euro, kleinere Flächen bis 12 Euro. Für eine Einzelpraxis muss man mit 80-150 Quadratmetern rechnen, +/-20 Prozent. Die Frage, wo man sich niederlassen sollte und wo Bedarf besteht, beantworten die Referenten für Allgemeinmedizin bzw. Fachärztereferenten der Ärztekammer, erreichbar unter Fr. Alexandra Heindl, Tel.: 0662/87 13 27-113 DW.
Das Beratungszentrum Freie Berufe der Salzburger Sparkasse hat eine 36-seitige Broschüre herausgegeben: „Der Weg in die Selbstständigkeit als Arzt“ (www.s-aerzteservice.at).
In diesem ausführlichen und informativen Leitfaden sind detaillierte Informationen zu finden zu den Themen Praxisgründung und –übernahme, Formen der Zusammenarbeit, Finanzierung, Sozialversicherung, Altersvorsorge und allgemeine Versicherungsbelange, steuerliche Aspekte wie Einkommensteuer und Umsatzsteuer, Hinweise zu Besonderheiten bei Praxisgemeinschaften, steuerliche Förderungen sowie weitere Steuern.
Zur Finanzierung rät Mag. Manfred Leitinger vom Steuerbüro Prodinger und Partner, bei betrieblichen Anschaffungen die steuerliche Situation durch die Wahl der Kreditaufnahme zu berücksichtigen „Beachten Sie, dass die Finanzierungskosten im betrieblichen Bereich komplett die Steuern mindern, während die Zinsen für den Erwerb eines Privathauses keine steuerliche Auswirkung haben. Der Vorteil ist enorm: Eine betriebliche Kreditaufnahme von 200.000 Euro mit einem Zinssatz von 5 % schafft einen Steuervorteil von rund 5000 Euro p.a. Dieser Steuervorteil kann durch die Wahl der Rückzahlungsvereinbarung weiter gesteigert werden. Wird der Kredit endfällig getilgt (die Zinsen sind immer voll von der Steuer absetzbar) und parallel für die Rückzahlung angespart (endbesteuert mit 25 % Steuersatz), schon erreicht man bei o.g. Volumen von 200.000 einen Vorteil von Eur 8754 p.a. (bei einer Laufzeit von 10 Jahren).“ Weitere Informationen zu diesem Thema sowie die Erläuterung dieser Zahlenbeispiele erfahren Sie beim Seminar der Ärztekammer/Salzburger Sparkasse „Steueroptimierung 2007 FBiG, Betriebswirtschaft, Controlling und Finanzen“ am 4. Dezember 2007 um 18 Uhr.