Salzburger Fenster, Juni 2009 Teil 2
Das G’riss um schöne Lagen
Angesichts der Turbulenzen auf den Finanzmärkten wundert es nicht, dass viele lieber Immobilien kaufen
Salzburgs Immobilien- und Wohnbau-Wirtschaft kann nicht klagen. Die Nachfrage nach Immobilien ist kräftig, in diesen Krisenzeiten sogar sehr kräftig gestiegen. In Teil 2 unseres Berichtes über die Wertentwicklung Salzburger Immobilien (Teil 1: SF 21/09) nehmen wir die Trends bei Wohnungen und gewerblichen Objekten unter die Lupe.
Eine kurze Wiederholung zum Einstieg: Bei dem vom Salzburger Immobilienbüro Hölzl & Hubner seit vielen Jahren erhobenen Immobilienindex zeigt sich auch im Jahr 2008 ein klarer Aufwärtstrend. Und das zu einer Zeit, in der der österreichische Aktienindex praktisch ins Uferlose abstürzt. Hört man sich in der heimischen Immobilienszene um, so spricht man überall von einem Anstieg der Nachfrage – just seit die Wirtschaftskrise begann. „Vor einiger Zeit waren Renditen von vier Prozent, wie sie etwa am Wohnungsmarkt erzielt werden können, ja noch völlig uninteressant für Anleger“, erklärt Elisabeth Rauscher, „aber nun hat ein Umdenken stattgefunden und so zählt Beständigkeit derzeit mehr als große Gewinne mit hohem Risiko.“
Wurden zu Beginn der Krise vor allem eher günstige Wohnungen nachgefragt (Zweizimmerwohnungen um die 100.000 bis 150.000 Euro) so fahren Interessenten heute zunehmend auf Luxus ab. „Bei einer schönen Wohnung, in feiner Lage und kleiner Einheit, nach Möglichkeit sogar Neubau, kann man nicht nur besser vermieten sondern später allenfalls auch mal zu einem besseren Preis wieder verkaufen“, so Rauscher weiter.
Mietertrag plus Wertsteigerung
Neben dem Mietertrag spielt der Werterhalt bzw. eine Wertsteigerung bei einer Anlageimmobilie eine große Rolle. „Oftmals nehmen die Käufer einen nicht so hohen Mietertrag in Kauf, nämlich wenn der Preis für eine exklusive Wohnung in Relation zu den Mieteinnahmen zu hoch erscheint, rechnen aber fix damit, dass sich das Objekt dereinst um mehr Geld wieder veräußern lässt“, weiß auch Günther Leitgöb vom gleichnamigen Bauunternehmen. Einziger Haken – wenn überhaupt – für die Immobilienbranche ist der Mangel an Baugründen. „Die Grünlanddeklaration etwa macht die Lage auch nicht gerade leichter“, beklagt Leitgöb, „man muss zunehmend in Randlagen ausweichen.“ Auf der anderen Seite lassen sich bei knappem Angebot und erhöhter Nachfrage auch höhere Preise erzielen. Exklusive Einheiten gehen rasch weg, auch wenn die Lage nur auf den ersten Blick exklusiv erscheinen mag. Gefragte Gegenden sind nach wie vor Aigen, Parsch, Leopoldskron oder Nonntal, ein gewisser Aufschwung ist in Maxglan beobachtbar, und auch in Stadtteilen wie Lehen oder Liefering lässt sich neuerdings ein Anstieg der Nachfrage beobachten, „vor allem bei Leuten, die nicht so viel Geld anlegen wollen oder können und eine entsprechend günstigere Wohnung suchen“ (Rauscher).
Der Anteil der Anleger aus dem Inland ist nach wie vor groß, jedoch interessieren sich auch immer mehr Deutsche, Schweizer oder Holländer für eine Immobilie in der Mozartstadt. „Die schätzen neben der Lebensqualität auch die Tatsache, dass diese Stadt langsam gewachsen ist“, ist sich Elisabeth Rauscher sicher, „eine wichtige Rolle spielen auch die tollen und sicheren gesetzlichen Rahmenbedingungen, wie wir sie in Österreich glücklicherweise haben“.
Auch Gewerbeobjekte im Boom
Wie aus dem Salzburger Immobilien-Index (SIX) ersichtlich, gab es in den vergangenen zwanzig Jahren einen langsamen, aber stetigen Aufwärtstrend und das erweist sich gerade angesichts der derzeitigen Wirtschaftslage als schlagkräftiges Kaufargument – egal ob es sich um den privaten Wohnungsmarkt oder um Gewerbeimmobilien handelt. Auch im gewerblichen Bereich interessieren sich zunehmend Investoren aus dem Ausland für unsere Region. „Wenn man die Transfervolumina betrachtet, hat gerade der gewerbliche Bereich stark dazu gewonnen“, weiß Ing. Wolfgang Maislinger von SIX-Urheber Hölzl & Hubner. Zu Beginn des vergangenen Jahres seien einige Großtransaktionen von deutschen Immobilienfonds über die Bühne gegangen, danach jedoch hätten heimische Investoren wieder die Oberhand gewonnen. Zahlreiche Objekte würden derzeit generalsaniert und später wieder auf den Markt gebracht. Während bei Geschäftslokalen immer noch gute Innenstadtlagen Trumpf sind, verteilt sich der Büromarkt ziemlich über das gesamte Stadtgebiet. „Als eine der wichtigsten Tangenten hat sich zuletzt der Bereich Flughafen-Maxglan-Wals herausgestellt“, berichtet Maislinger, „hier ist die Nachfrage sogar höher, als derzeit fertige Projekte vorhanden sind. Bis 2010 rechnen wir mit der Errichtung von weiteren 12.000 Quadratmetern Bürofläche“.