Salzburger Nachrichten, November 2010
Salzburg: Investoreneuphorie verflogen
Marktentwicklung. Der Salzburger Gewerbeimmobilienmarkt ist ein sehr stabiler. Dennoch haben sich in den vergangenen Monaten einige Veränderungen und Standortkonzentrationen ergeben.
SALZBURG (SN). Auch auf den Salzburger Immobilienmarkt hat die Finanzkrise durchgeschlagen, vor allem was das Verhalten der Anleger betrifft. So sind vor allem in der Krise viele in Immobilien „geflüchtet“. Jetzt dürfte sich dieser Trend wieder etwas abschwächen. „Die Flucht in die Werte ist jetzt nicht mehr so ausgeprägt“, bestätigt Albin Hölzl von Hölzl & Hubner Immobilien: „Die Euphorie ist zurückgegangen, die Angst, vor allem in Zeiten der Griechenland-Krise, hat nachgelassen.“
Die Kunden schauen und vergleichen jetzt wieder mehr, betont der Experte, auf die Preise habe sich diese Entwicklung aber noch nicht ausgewirkt: „Ich erwarte aber eine zarte Abflachung in einigen Segmenten.“ Für größere Veränderungen sei der Salzburger Markt schlicht zu klein.
Vorsichtiger Büromarkt
Auf dem Salzburger Büromarkt ist das IQ-Center in Itzling die derzeit einzige fertige Immobilie, in der größere Flächen zur Verfügung stehen. „Gebaut wird derzeit erst ab einer 50-prozentigen Vorvermietung“, sagt Hölzl. Es gebe zudem kaum Zuzug von Firmen, vielmehr würde nur übersiedelt, sei es aus Gründen der Redimensionierung oder auch einer Expansion.
„Im Bereich Neubau konzentriert sich das Geschehen derzeit auf das Gebiet rund um den Flughafen“, erklärt der Experte. Derzeit entstehen 6000 Quadratmeter neue Büroflächen in der Karolingerstraße, mit dem Bezug der beiden Gebäude ist im Frühjahr/Sommer 2011 zu rechnen. Auch im Bereich Airportcenter/Innsbrucker Bundesstraße sind einige Projekte startbereit. Doch auch hier gilt: Ohne ausreichende Zahl an Mietern wird nicht gebaut.
In den anderen Stadtteilen ist derzeit wenig an Bautätigkeit zu verzeichnen. Einzig in der Alpenstraße gegenüber der Polizeidirektion entsteht derzeit ein Hotelprojekt. Außerdem wird das Shopping Center Alpenstraße derzeit modernisiert und durch weitere Flächen ausgebaut.
„Es werden sicher auch noch Projekte im Bereich Bahnhof kommen“, sagt Hölzl: „Doch dazu ist es derzeit noch zu früh. Was auf den Grundstücken von Post und ÖBB entstehen werde, darüber sein noch keine Entscheidungen gefallen.
Niedrige Leerstandsrate
Die Leerstandsrate im Bereich Büros liege in Salzburg unverändert bei etwa fünf Prozent, bestätigt Hölzl. Auch das Preisniveau sei sehr stabil. Im Neubau muss man derzeit mit 9,90 bis 11,50 Euro pro Quadratmeter rechnen. „Vereinzelt wird auch die Zwölf-Euro-Grenze erreicht.“ Im Bereich gebrauchter Immobilien liegen die Mietpreise derzeit bei rund 7,80 Euro, je nach örtlichen und technischen Gegebenheiten. Hölzl: „Wir haben in Salzburg den paradoxen Fall, dass wir zwar ein relativ hohes Niveau bei den Grundstückpreisen haben, aber trotzdem ein relativ niedriges Mietniveau.“
Das Angebot an Grundstücken in der Stadt ist auch weiterhin extrem gering, egal, ob für Gewerbe- oder Wohnzwecke. Gerade im Gewerbebereich lockt derzeit vor allem Wals mit attraktiven Flächen.
Interessante 1A-Geschäftslagen
Im Bereich Geschäftslokale ist die Nachfrage nach 1A-Lagen weiter ungebrochen. „Hier haben sich die Preise auf hohem Niveau abgeflacht“, weiß Hölzl. Schwieriger sei die Lage bei peripheren und Randlagen. Dazu zählt der Experte vor allem die Bereiche Judengasse, Andräviertel und Seitenstraßen der Linzer Gasse.
Diese selbst mitsamt dem Platzl habe sich hingegen hervorragend entwickelt. „Durch den Umbau des ehemaligen Zentralkinos und einigen Revitalisierungen ist die Linzer Gasse wirklich zukunftsträchtig“, sagt Hölzl.
Die Preise für Geschäftslokale hängen stark von der Lage und der Größe ab. Zuletzt lagen sich in 1A-Lagen bis 60 Quadratmeter zwischen 85 und 120 Euro pro Quadratmeter. Bei Größen zwischen 60 und 150 Quadratmetern schwanken die Mietpreise zwischen 70 und 110 Euro. Bei 1B-Lagen verringert sich bei kleinen Geschäftslokalen die Bandbreite auf 30 bis 50 Euro.
Keine großen Flächen
Problematisch sei die Situation in der Stadt Salzburg beispielsweise bei Logistikflächen. „Wer expandieren will, muss raus, entweder nach Oberösterreich oder nach Bayern“, sagt Hölzl. Dort gebe es ebenfalls Autobahnanschluss, aber auch die Flächen und entsprechend interessante Preise.
Seitens des Gewerbes würden Hallenflächen in der Stadt zwar nachgefragt, allerdings seien nicht viele Objekte verfügbar, zudem gebe es oft Probleme mit den Anrainern wegen der Zufahrt.