Salzburger Nachrichten, Oktober 2008
Gutachten für die Bilanz
Die Bedeutung von Immobiliengutachten wird immer größer. Vor allem zur Bilanzierung werden die Bewertungen gebraucht.
SALZBURG (SN). Die Bedeutung von Immobiliengutachten nimmt immer mehr zu. Denn längst geht es nicht nur um eine Bewertung etwa im Verlassenschaftsverfahren oder im Zuge von Versteigerungen, immer mehr bilden Gutachten die Basis für die Geschäftsgebarung von Unternehmen.
„Immer mehr Firmen beauftragen Gutachten, um den wahren Wert der eigenen Immobilien genau zu kennen“, sagte Gerald Hubner von Hölzl & Hubner Immobilien im Vorfeld des Bundesimmobilientages in Zell am See. Hubner ist selbst „Allgemein beeideter und gerichtlich zertifizierter Sachverständiger“ und hat als solcher mit Kollegen in ganz Österreich ein Netzwerk gegründet, um der steigenden Nachfrage entsprechend hoch qualitative Gutachten bieten zu können.
Gutachten für Firmen gelten beispielsweise der Absicherung gegenüber den hauseigenen Gremien, etwa wenn an einen Verkauf gedacht wird. „Große Institute machen Ausschreibungen für ihre Gutachten. Sie benötigen eine Bestätigung von unabhängigen Dritten“, betont Hubner.
Oft genug geht es dabei um eine Wertfeststellung zu einem bestimmten Stichtag als Entscheidungsunterstützung. Hubner: „Das kann dann durchaus auch bedeuten, dass ein Verkauf aufgeschoben wird, weil die internen Erwartungen nicht erfüllt sind.“ Wesentlich sind die Gutachten auch deshalb, weil die Buchwerte eine Immobilien, die in der Bilanz zu finden sind, nichts mit dem tatsächlichen Marktwert zu tun haben. Erst wenn dieser ermittelt ist, kann über einen Verkauf gesprochen werden.
„Bei der öffentlichen Hand geht ohnehin nichts mehr ohne Gutachten“, bestätigt Hubner. Das gilt auch für halböffentliche Institutionen und selbst für Gemeinden ist es inzwischen extrem wichtig geworden, eine Immobilie oder ein Grundstück extern bewerten zu lassen. Gerade wenn es um den Verkauf geht, wird oft ein Gutachter vorgeschaltet, weil eine solche Wertfeststellung auch dem Makler hilft. So bewahrt man auch den Verkäufer davor, sich von subjektiven Werten beeinflussen zu lassen, die oft genug mit dem tatsächlichen Marktgeschehen nicht übereinstimmen.
Besonders wichtig sind Immobiliengutachten aber für Firmen, die nach internationalen Standards wie IFRS oder IAS bilanzieren. „Wer nach IFRS bilanziert, muss jährlich den Verkehrswert feststellen lassen, weil in der Bilanz nur die tatsächlichen Werte abgebildet werden“, betont Hubner.
In österreichischen Bilanzen hingegen findet sich nur ein Buchwert, den man als reinen Rechenwert ohne Praxisrelevanz bezeichnen kann.
Ebenfalls auf jährliche Bewertung angewiesen sind Fonds. Durch die jährliche Bewertung, auch bei börsenotieren Gesellschaften, kann man genau das in Immobilien schlummernde Eigenkapital feststellen. Hubner: „So zeigt sich, wenn das Eigenkapital steigt, es kann aber auch nach unten gehen.“
Österreichische Aktiengesellschaften können so bilanzieren, sie müssen es aber nicht. Kein Thema sind diese Bewertungs- und Bilanzierungsmethoden aber für GesmbH oder Kleinbetriebe. Wichtig ist für sie ein Gutachten aber in Hinblick auf die Basel-II-Regeln. Durch höheres Eigenkapital verbessert sich das Kredit-Rating.