Vision Altstadt, März 2010
Schmuckstücke zum Verlieben
Die Entwicklung hochwertiger Altstadt-Immobilien bedeutet, nachhaltig und sicher in die Zukunft zu investieren. Ein Gespräch mit Ing. Wolfgang Maislinger, Experte für Altstadt-Immobilien, und Dr. Ronald Gebiet, Leiter des Bundessdenkmalamtes.
Herr Ing. Maislinger, Altstadtbaustellen boomen. Was bewegt die Investoren dazu, zu investieren?
Private Investoren haben großes Interesse an langfristigen Investitionen in Stadtimmobilien: Die Altstadt profitiert enorm von der Verbesserung des Gesamterscheinungsbildes. Bei den Investoren handelt es ich in letzter Zeit verstärkt um SalzburgerInnen, die zum einen besser abschätzen können, wie schön und nachhaltig diese Immobilien sind, und zum anderen oft „back to the roots“ tendieren. Ausländische Investoren sind vereinzelt am Markt vertreten, oft sind die Gebäude in Salzburg aber zu kleinstrukturiert. Außerdem kann man beobachten, dass in schwierigen Zeiten die Preise für derartige Immobilien steigen, Aktien dagegen fallen. Man ist beruhigt, weil das Geld gut veranlagt ist.
Welche Hürden sind bei derartigen Entscheidungen zu nehmen?
Es beginnt beim Erwerb der Immobilie: Wenn sich diese im Alleineigentum befindet, ist alles einfach. Schwieriger wird es da schon bei Objekten mit unterschiedlichen Wohnungseigentümern oder nach Erbschaften mit ideellen Anteilen – hier gibt es oft unterschiedlichste Interessen, die kaum auf einen Nenner gebracht werden können. Grundsätzlich lässt sich aber sagen, dass, wenn man sich für einen Umbau entschieden hat, sich die neu renovierten Flächen auch sehr gut vermieten lassen.
Wie kann man sich den zeitlichen und finanziellen Aufwand vorstellen?
Genehmigungsverfahren dauern lange. Denkmalschutz, Magistrat und Altstadtkommission sind mit eingebunden. Professionelle Bauunternehmen mit Altstadt-Erfahrung können diese Aufwände ganz genau abschätzen. Private Bauherren ohne professionelle Begleitung scheuen ehr vor dem Aufwand. Es zahlt sich einfach aus – auch wenn die Kosten anfangs höher sind, sich von Profis begleiten zu lassen, die für Planung, Einreichung, Baubegleitung bis zur Fertigstellung zuständig sind. Als unwissender Alleinkämpfer geht hier oft viel Zeit und Energie verloren, die auch wieder viel Geld kosten. Die Berufsgruppe Immobilienmakler der Wirtschaftskammer Salzburg ist kompetenter Ansprechpartner bei der Suche nach der optimalen Betreuung.
Wie werden Altstadt-Immobilien verwertet?
Gewerblich und privat. Gewerblich bieten sich Geschäftsflächen an. Das Preisniveau ist derzeit stagnierend trotz gleichbleibender Nachfrage, wobei Geschäftsflächen in oberen Etagen natürlich günstiger sind. In Nebenlagen werden oft auch Staffelmieten angeboten, Mieter werden in der Einführungsphase von Eigentümern unterstützt. Büroflächen gibt es keine neuen in der Stadt, die Verwertung ist ohne Parkflächen schwierig, mit Ausnahme des Andräviertels. Kleinstrukturierte Kanzleien oder Ordinationen (100–250 m²) lassen sich dagegen gerne in der Altstadt nieder. Am privaten Sektor bietet sich ein großes Potential im Dachgeschoßausbau an, was aber nur Sinn macht, wenn Gebäude mit Lift ausgestattet sind, was wiederum eine Kostenfrage ist und sich erst ab einer bestimmten Anzahl von Wohnungen rechnet.
Gibt es spezielle Förderungen?
Sowohl im Denkmalbereich als auch im Energiebereich sind Förderungen abzuholen. Ebenso bieten sich steuerliche Anreize an, wie etwa eine erhöhte Abschreibung beim Denkmalschutz, Investitionen können verkürzt in 10–15 Jahren abgeschrieben werden und nicht wie sonst in 50 Jahren.
Herr Dr. Gobiet, Sie begleiten Investoren auf dem Weg zum Schmuckstück. Was genau ist Ihr Beitrag?
Wir sind bemüht, mit unserer kompetenten fachlichen Beratung adäquate Sanierungen herbeizuführen, die durchaus eine Symbiose aus Alt und Neu sein können. Es ist jedes Mal ein kreativer spannender Prozess und schön, dabei zu sein. Uns ist es außerdem wichtig, individuelle Wünsche, Anliegen, Ziele unserer Bauherren kennen zu lernen, um gemeinsam mit ihnen eine persönliche Identifikation mit dem eigenen Objekt herzustellen.